刚刚过去的一周内,全国楼市发生了一系列变化,前有江苏又一城市,迎来调控政策,中有多地土拍遇冷流拍,后有多个地产股大跌,房企暴雷……
& f& ^7 a7 g8 a种种事件接踵而来,直接导致了买房人购房心态发生巨变。盐城,也不例外。 
! H! O3 N/ M A; V3 f: C' y" Z9 J( `$ }" Y0 q) O2 v( n
图源网络
: Y( m2 M. }9 ]& R1 H0 t. c! R盐城虽然没有发布类似的政策,但金九银十降价第一枪,已经打响!一批一口价房源,重出江湖,有楼盘单价更是低至约1.1万/㎡。
; v5 R/ d9 ^9 [5 T) c# d8 o2021年的楼市下半场,或将成为开发商的生死劫。你我或将成为见证几十年未有之大变局的一群人。 , M5 |6 _$ M9 }/ w w P2 f" z
另一方面,也印证着楼市正在面临大洗牌,新的楼市周期正在到来。 4 f* U- x8 R/ _
NO. 1|壹 降幅不得超过8%! 江苏第二张限跌令来了! 6 o* T/ b Q* g4 ]4 y, d% ~
房地产黄金时代已过!
, _1 O8 s4 E' F* x近期,南通海门区豪宅,上德花园,备案文件中明确:为稳定商品房价格,不得超过备案价销售,降幅超过8%时必须重新备案。
2 g% Q9 T& G( e* _% T( d这是继江阴后,江苏第二张限跌令。据不完全数据统计,目前全国已有8个城市发布限跌令。 . Y) G5 m+ J! P
, y4 [2 k- ~8 f! s8 |9 H R! G
图源南通市海门区发展和改革委员会 - Z1 m' ^; |! g, b( o2 |
要知道,据环沪淘房记消息,海门区自2020年撤市立区以来,过去一年,房价涨了约63%。
5 F o H7 L+ e' N5 S) `2 Z今年8月,海门区的房价,更是排名南通第二,仅次于崇川区。 
' C" w7 G, H2 k' L8 F: ^0 y! a
4 b2 p3 q4 l0 \$ a图源网络
1 Z1 G9 a( \9 D海门区这样大热的板块,竟然出台了限跌令!这一现象,释放出的信号,不得不让人重视:房价只涨不跌的神话,破灭了…… 5 N n% v; A* A7 _; E8 p1 e* E! Q
况且,这并非孤例。
7 \, y3 l) Y! f3 ?0 N: A- x1 e9 `江苏省,另一城市,江阴市,8月31日,发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,明确提出:严禁低价倾销(如低于成本价、变相降价等)、打价格战。 % p4 @$ k; \+ Y" {+ ~" H
据不完全数据统计,截至目前,全国范围内,已有8个城市,发布限跌令。 2 _5 _8 N. N( \% J) B) T
2 G) W! B+ h" O4 A) L& m! R0 M图源网络 9 N0 K1 b+ Q% ^
限跌令的出现,究竟意味着什么?主要有以下两点:
! c) H$ z u9 o1 w8 h# p& f# o% r$ U1、稳楼市,既要遏制大涨,也要防范大跌。房价大涨,会放大金融风险,而房价断崖式下跌,同样会波及到金融系统。
9 ~; ?3 a+ J9 {3 U2、限跌令,是楼市转向的真实信号。说明市场已经出现转折,基本面不是很乐观。 . u9 q8 E6 R' e. `0 [) h8 \
% ?: o/ H Z) nNO. 2|贰 单价降2500元/㎡!总价降价101万! 盐城楼市,正在降温!
0 |8 n8 w& F, y( F. o就盐城市场而言,虽然没有发布限跌令,但已有楼盘开始降价。就在刚刚过去的中秋节期间,盐城就有4、5家新盘推出一口价房源,这些房源,出现了不同程度的降价。
5 w5 R( J" F+ F0 W$ M6 ~2 o城东某热盘中秋推出限时一口价房源5套,单价约1.76-1.8万/㎡,对比该楼盘均价约1.8万/㎡,单价降了约400元/㎡! 
& X7 J1 U: ?' G; }: ~( l9 V2 j
+ }! V V7 ^" A3 ^0 r9 l城西南刚需好盘推出特价房源,约98㎡户型,单价约1.08万/㎡; ' s0 r( R8 ?- U7 g# q9 v
' j* x0 h- y' n4 x5 G$ B/ b6 z对比该楼盘5#楼备案价103房源均价11193元/㎡,502房备案价位12093元/㎡,单价降了约1000元/㎡! 
; l- a$ D' W& C4 B- S/ U' M7 y9 I5 [' m z
城东优质盘推出特价房源,约91-116㎡户型,单价约1.1-1.3万/㎡; 5 m9 A0 Z" a1 @ U- |
( i! |/ L- K; }/ W7 m. d8 s7 f" k9 D
对比该楼盘12#备案价均价约12973元/㎡,13#楼备案价均价为14241元/㎡,单价降了约1700-2600元/㎡! 
1 z7 D2 v- M& ~2 T, O: n/ y* ~5 x* Y3 m8 J
再看盐城的二手房市场,也是一片哀嚎,近24小时内,降价房源多达225套。 7 c( |( @. }9 p* [
' i6 F0 D4 m. `4 n r/ I
其中降价20万、30万遍地皆是,最高一套房源直降101万抛售房源! 
9 z; m/ ^: j% z# U- l- v3 i
6 F* R: |% N. B1 O+ B是鹿鸣华庄一套114㎡的房源,降价后总价229万,单价是20017元/㎡,相较于小区二手房挂牌均价33349元/㎡来说,单价直降1.3万元/㎡。 7 B# v# F' m- L8 ^2 ^. C- _
1 c6 ]3 {6 Q( V6 R: L; p8 z- S
此外,由于银行房贷规模2条红线,各家银行额度管控严厉,盐城一些银行甚至出现了二手房停贷的情况。 " d% m3 I0 r$ p1 B: Y# w) x, k
目前,办理一套二手房成交过户手续,因为贷款放款时间影响,可能需要3-4个月,不仅着急用钱的房东接受不了,不少原本打算买二手房的客户,也萌生退意。 
' ~2 n" L$ b; X! W. O) U& n6 P/ }3 I) E/ g! P
NO. 3|叁 全国TOP50房企,面临高负债风险! “大而不倒”或将破灭……
f6 z' e9 |% S- C2 E) [市场下行,一批开发商的日子,愈发难过。
# L* v ~3 Y. I/ x, O! ?0 P+ o2018年,在万科一次内部大会上,大屏幕上“活下去”三个红色大字,瞬间震撼了整个楼市。
1 h. v% C' i, S5 N3年后的今天,谁也很难想到,这三个字成为了目前众多房企的主要目标。 
0 ]" W; [' \* }, K7 O+ f4 i3 K" j8 L' e' N; L7 j+ O& l5 V& }
自7月以来,全国各地多家房企爆雷,多个城市的房地产行业也提前进入“冬天”。
e4 L' K1 a& g7 |据统计,今年上半年已经有12家房企出现债务违约,违约的规模高达191.92亿。
I: Z) t) L4 w7 Z数据显示,今年房企到期债务高达1.28万亿,突破万亿大关。 * z: B5 F% I. _) b+ P% c; g0 V
; O- Q' R1 t8 x! y% e. N图源:九三房研社 1 P T) C8 Z; T. I! q! Q
放眼全国,房地产行业高负债风险,不得不令人重视。
4 t( {2 Y6 ^* L4 \7 U! ^据中国房地产报统计,2021年上半年TOP50房企,共持有现金约2.68万亿元,总负债约21.52万亿元。 $ F' n2 y8 J8 L' C3 A. r5 {' P8 A
其中,有息负债共计约6.37万亿元,按照7%平均融资成本计算,每年要还利息约4500亿元。 2 W, J% {- E* S# B6 D0 |$ e
(有息负债,主要是指企业负债当中需要支付利息的债务,更能体现房企真实的负债水平。) ' C5 u/ M$ K% K: X4 i
; X1 {5 {, P' N% Y. {: e) }图源中国房地产报 . s" c" o# S. K1 M# p+ V" A- b
比如,某大,近期因为债务违约、股价暴跌、理财爆雷等闹得轰轰烈烈。
, { l9 t; t6 c+ k无独有偶,据每日经济新闻报道,江西千亿房企新力控股集团发行的多只美元债跌幅创下纪录。
/ X6 [7 J/ ~+ w( F' g9 ]9月20日,新力控股出现闪崩,一天股价下跌超87%,市值蒸发约120亿港元,还有部分房企开始裁员。 
4 C' a6 w% ]. g( f1 K- M* f" C- ]; g0 F- N' }! i0 F) `
一边是大房企裁员风声鹤唳,另一边,很多房企已经悄无声息地倒下了。据人民法院公告网:截至9月,今年超280份房地产破产文书公告发布。 
- g/ d$ o4 g6 V5 L+ V9 ~5 _) ]; J1 N; S# q! J
房地产黄金时代已经过去了。“活着”成为了现阶段,大部分房企的首要目标。 3 s0 Z, h' z0 h+ {: [# A# g1 w9 k
万科总裁、首席执行官祝九胜,在今年8月底业绩会再次喊出,活下去比什么都重要。 $ ]) E, K, p3 c. y) Y" Q
融创中国董事会主席孙宏斌,在2021年年中投资者会上表示,要活着,健康的活着。 
. _+ _: |+ Q* a; E( m- |3 Q5 z2 W' S: S4 e
房地产行业的不景气已经持续有一段时间了,融资渠道被封堵、拿地难度在提高、降价卖房回血也被“限价令”限制。
, m6 m% u9 N6 z& ?8 C. v8 w过去“大而不倒”的神话,可能真的要破灭了,品牌信誉、财务状况也是衡量开发商实力的重要参考。 
! R4 U2 Y4 e3 B, Z
: o' F" q% O+ V3 ?, O; h1 q写在最后:
( `( P- J" S! h4 L对盐城楼市来说,未来黑马开发商将会非常罕见,各家互相比拼的将会是:谁能成为千里马,而盐城也将来到真正的长期主义时代。 ) v; L6 ^6 J$ L; g. v6 g
对真正有购房需求的买房人而言,越来越多的楼盘为了完成年度指标、快速回笼资金,会推出更多的优惠活动,这时候可以找准机会上车。
& |( \7 A9 ] N, M |