江苏县级城市楼市的危机，滨海县、阜宁县、射阳县楼市潜力与未来

轩娃

         过去20年，江苏县级城市翻天覆地，很多城市人口不断壮大，而经济也不断突破，成为全国最先富裕的区域之一。

, G. ^) e) S( C3 z

丹顶鹤之乡，江苏盐城

% E3 g1 X1 ]0 h9 B9 x) m" D9 [0 O

         对于江苏盐城地区，共有9个区县，而对于滨海县、阜宁县、射阳县来说，是盐城地区人口大县，也是盐城地区经济大县。

         自去年到今年，江苏县级城市房价出现较大幅度的增长，但随着今年8月开始，房贷收紧，以及房地产开发企业三道红线，抑制企业融资，对于县级城市楼市或许有一定影响。

         影响一个城市楼市的房价主要取决于人口支撑、产业支持以及土地供应三个因素。

/ a2 a+ i, i! i+ J' S! Z

城市风光

         为了更好的了解这三个县级城市的基本情况，首先让我们来一起了解一下江苏省滨海县。

         滨海县总管辖面积超过1915平方公里，而常住人口达到了82万人。但过去10年时间，滨海县人口流出达到13万人。

         从地理位置上看，滨海县远离盐城城区，对来说滨海县处在连云港、盐城、淮安等三大中心城市的中间位置。

滨海县区位地图

         对于滨海县未来融入盐城城区建设的概率并不高，而滨海县未来更适合走就地城市化的道路。

         2020年，滨海县共完成经济总量503亿，在盐城地区排在第8位。这样的成绩在盐城或许较低，但放在浙江基本也是处在中等水平，侧面反映到滨海县的发展的确也非常不错。

         目前滨海县已经形成四大支柱产业，分别是生态化工、纺织服装、泵阀机械、何首乌加工等。

         我们再来认识一下江苏省阜宁县。

         现在阜宁县的常住人口是79万人，过去10年时间，阜宁县人口流出5万人，对于阜宁县共管辖面积超过1439平方公里。

  U6 x: Y# q  i2 e  v% O+ E( {+ p1 S

阜宁县与射阳县区位

* G% }8 M; j5 P, k* A+ z

         地理位置上看，阜宁县距离盐城城区也是比较远的，而阜宁县与建湖县和、滨海县、射阳县相近。

         苏北是全国重要的粮仓，对于这片区域农业机械化发展相当不错。而对于这些粮食种产地的区域来说，城市化的发展相对来说比较独立化，过去阜宁县也要和跟滨海县一样，就地城市化是未来最好的选择。

         2020年阜宁县共完成经济总量574亿，在盐城地区排在第6位。

城市一角

         目前阜宁主导的产业是新能源、金属加工智能制造，另外阜宁还在大力发展环保滤料。通过多年的产业升级以及产业聚集，阜宁县现在成为中国阀门之乡。

         结合地理位置我们再来认识一下，江苏省射阳县。

         射阳县靠海，应该说是江苏省为数不多的沿海县级城市之一。

盐城丹顶鹤

; B4 X: Z& Y5 l1 N2 W. h

         现在的射阳县常住人口是75万人，过去10年时间。射阳县人口流出接近14万人，相对来说流出的比例是比较大的。

         射阳县在盐城地区几个县级城市当中，距离盐城城区较近。或许未来的射阳线县可能融入盐城城区建设。

         对于射阳县，总管辖面积超过1439平方公里。2020年射阳县共完成经济总量592亿，在盐城地区排在第5位。

: G0 ^" S" t, Q) I& C3 z' P

城市夜色

+ z: E7 x. ?5 v

         目前射阳县已经形成5大支柱产业，分别是电子信息、高端装备制造、新能源发电健康食品、高端纺织等。

         从经济的角度来看，盐城地区这三个县级城市发展都不差，在全国都属于县级城市的佼佼者。

         从地理位置角度来看射阳县的地理位置距离盐城最近，未来融入盐城城区建设的概率也是最高的，而对于滨海县与阜宁县来说，两地相向发展的概率比较高，另外滨海县处在连云港、盐城、淮安等三大中心城市的中间，未来也具有一定的战略意义。

0 t8 R& J( \" f% c' Q) _7 ?

奋进中的城市

/ V3 p+ l9 q4 W% k4 q; ~" R; s

         自去年到今年，盐城地区的房价的确上涨比较多，但涨幅最快的还是盐城的中心城区。

         侧面反映到县级城市的年轻人安家，有的会选择地级中心城区。

         目前这三个县级城市楼市房价来看，滨海县的房价最高达到了0.93万，其次是阜宁县超过了0.79万，另外射阳县房价是0.67万。

4 S5 @, [; T) j- I0 D/ v

苏北明珠，盐城

         论三个城市经济综合实力，或许与房价成反比，对于射阳县综合实力比阜宁县要强劲一点，而阜宁县相比于滨海县又具有一定的优势。

         短期的角度来看，这三个县级城市房价大涨的概率不高，但对于射阳县与阜宁县和、滨海县都有一定的差距。

         差距的因素或许是离盐城城区较近。当然随着射阳县综合实力的提升，城区环境的改善，射阳县的房价未来与滨海县阜宁县或许没有太大的差距。

: R( f5 M( F/ X* `- k

生态宜居之城

, d# P8 b" e1 t

         当然随着房贷收紧以及企业拿地较为谨慎，这的成交量相对来说没有之前那么火热，但对于这几个城市基本面比较好，房价下跌的概率其实也是不高的。

         从中期长期的角度来看，盐城作为全国50强经济城市，综合实力本身就比较强劲，或许未来的盐城城区还会扩大化。

         对于盐城，随着未来加大对产业的升级，推动盐城经济总量迈向万亿级别。这个区域，未来的城市化发展，楼市固定资产的价值也会有一定幅度的提升。

- ^7 ^. J$ m2 A4 v( K9 X, D* |

城市高楼，拔地而起

         随着城市化的发展，县级城市年轻人到更大的城市，安家或许也是未来的发展趋势，而对于盐城城区由于大量的年轻人流入城区的房价，基本也是县级城市房价的两倍。

         现在的盐城盐都区目前的房价达到了1.7万，而亭湖区也超过了1.63万，大丰区达到了1万，相对来说，滨海县、阜宁县、射阳县的房价还是低廉的。

         县级城市未来楼市房价的支撑产业是推动人口是基础，随着农村人口快速进入城区，对于这三个县级城市的人口必然也会大幅度增加。

& P$ t; r. p! O' I# M* D. A; M

流光溢彩，盐城夜色

7 k. [& y) ~1 ^0 p

         从现在县级城市不断扩大，特别是基础教育学校不断新增的角度，就可以看出，城市一直应对村人口进城潮做好了充分的准备。

         相信江苏滨海县、阜宁县、射阳县未来的发展更好，对于这三个县级城市未来会更加美好，不仅是全国重要的苏北粮仓，更是苏北重要的明珠城市。