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[焦点话题] 江苏县级城市楼市的危机,滨海县、阜宁县、射阳县楼市潜力与未来

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发表于 2021-11-1 08:57:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 轩娃 于 2021-11-1 08:59 编辑
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         过去20年,江苏县级城市翻天覆地,很多城市人口不断壮大,而经济也不断突破,成为全国最先富裕的区域之一。

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丹顶鹤之乡,江苏盐城


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         对于江苏盐城地区,共有9个区县,而对于滨海县、阜宁县、射阳县来说,是盐城地区人口大县,也是盐城地区经济大县。
         自去年到今年,江苏县级城市房价出现较大幅度的增长,但随着今年8月开始,房贷收紧,以及房地产开发企业三道红线,抑制企业融资,对于县级城市楼市或许有一定影响。
         影响一个城市楼市的房价主要取决于人口支撑、产业支持以及土地供应三个因素。

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城市风光

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         为了更好的了解这三个县级城市的基本情况,首先让我们来一起了解一下江苏省滨海县。
         滨海县总管辖面积超过1915平方公里,而常住人口达到了82万人。但过去10年时间,滨海县人口流出达到13万人。
         从地理位置上看,滨海县远离盐城城区,对来说滨海县处在连云港、盐城、淮安等三大中心城市的中间位置。

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滨海县区位地图


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         对于滨海县未来融入盐城城区建设的概率并不高,而滨海县未来更适合走就地城市化的道路。
         2020年,滨海县共完成经济总量503亿,在盐城地区排在第8位。这样的成绩在盐城或许较低,但放在浙江基本也是处在中等水平,侧面反映到滨海县的发展的确也非常不错。
         目前滨海县已经形成四大支柱产业,分别是生态化工、纺织服装、泵阀机械、何首乌加工等。
         我们再来认识一下江苏省阜宁县。
         现在阜宁县的常住人口是79万人,过去10年时间,阜宁县人口流出5万人,对于阜宁县共管辖面积超过1439平方公里。
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阜宁县与射阳县区位


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         地理位置上看,阜宁县距离盐城城区也是比较远的,而阜宁县与建湖县和、滨海县、射阳县相近。
         苏北是全国重要的粮仓,对于这片区域农业机械化发展相当不错。而对于这些粮食种产地的区域来说,城市化的发展相对来说比较独立化,过去阜宁县也要和跟滨海县一样,就地城市化是未来最好的选择。
         2020年阜宁县共完成经济总量574亿,在盐城地区排在第6位。

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城市一角

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         目前阜宁主导的产业是新能源、金属加工智能制造,另外阜宁还在大力发展环保滤料。通过多年的产业升级以及产业聚集,阜宁县现在成为中国阀门之乡。
         结合地理位置我们再来认识一下,江苏省射阳县。
         射阳县靠海,应该说是江苏省为数不多的沿海县级城市之一。

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盐城丹顶鹤

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         现在的射阳县常住人口是75万人,过去10年时间。射阳县人口流出接近14万人,相对来说流出的比例是比较大的。
         射阳县在盐城地区几个县级城市当中,距离盐城城区较近。或许未来的射阳线县可能融入盐城城区建设。
         对于射阳县,总管辖面积超过1439平方公里。2020年射阳县共完成经济总量592亿,在盐城地区排在第5位。

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城市夜色


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         目前射阳县已经形成5大支柱产业,分别是电子信息、高端装备制造、新能源发电健康食品、高端纺织等。
         从经济的角度来看,盐城地区这三个县级城市发展都不差,在全国都属于县级城市的佼佼者。
         从地理位置角度来看射阳县的地理位置距离盐城最近,未来融入盐城城区建设的概率也是最高的,而对于滨海县与阜宁县来说,两地相向发展的概率比较高,另外滨海县处在连云港、盐城、淮安等三大中心城市的中间,未来也具有一定的战略意义。
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奋进中的城市


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         自去年到今年,盐城地区的房价的确上涨比较多,但涨幅最快的还是盐城的中心城区。
         侧面反映到县级城市的年轻人安家,有的会选择地级中心城区。
         目前这三个县级城市楼市房价来看,滨海县的房价最高达到了0.93万,其次是阜宁县超过了0.79万,另外射阳县房价是0.67万。
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苏北明珠,盐城


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         论三个城市经济综合实力,或许与房价成反比,对于射阳县综合实力比阜宁县要强劲一点,而阜宁县相比于滨海县又具有一定的优势。
         短期的角度来看,这三个县级城市房价大涨的概率不高,但对于射阳县与阜宁县和、滨海县都有一定的差距。
         差距的因素或许是离盐城城区较近。当然随着射阳县综合实力的提升,城区环境的改善,射阳县的房价未来与滨海县阜宁县或许没有太大的差距。

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生态宜居之城

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         当然随着房贷收紧以及企业拿地较为谨慎,这的成交量相对来说没有之前那么火热,但对于这几个城市基本面比较好,房价下跌的概率其实也是不高的。
         从中期长期的角度来看,盐城作为全国50强经济城市,综合实力本身就比较强劲,或许未来的盐城城区还会扩大化。
         对于盐城,随着未来加大对产业的升级,推动盐城经济总量迈向万亿级别。这个区域,未来的城市化发展,楼市固定资产的价值也会有一定幅度的提升。

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城市高楼,拔地而起

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         随着城市化的发展,县级城市年轻人到更大的城市,安家或许也是未来的发展趋势,而对于盐城城区由于大量的年轻人流入城区的房价,基本也是县级城市房价的两倍。
         现在的盐城盐都区目前的房价达到了1.7万,而亭湖区也超过了1.63万,大丰区达到了1万,相对来说,滨海县、阜宁县、射阳县的房价还是低廉的。
         县级城市未来楼市房价的支撑产业是推动人口是基础,随着农村人口快速进入城区,对于这三个县级城市的人口必然也会大幅度增加。
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流光溢彩,盐城夜色

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         从现在县级城市不断扩大,特别是基础教育学校不断新增的角度,就可以看出,城市一直应对村人口进城潮做好了充分的准备。
         相信江苏滨海县、阜宁县、射阳县未来的发展更好,对于这三个县级城市未来会更加美好,不仅是全国重要的苏北粮仓,更是苏北重要的明珠城市。
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